Snak

Utilfreds: Du ved intet om økonomi. Det kan jeg da læse ud fra hvad du skriver. Jeg er økonom, så jeg kan nemt se at PSE er i store problemer.

Du skriver fx: man betaler ikke renter af indbetalt kapital. En sætning der overhovedet ikke giver mening.

Du skrev dette til et svar på hvor jeg havde skrevet at uden pant i bygninger, så ville gælden ikke kunne finansieres til 2% i rente.

Ergo jeg mener PSE´s gæld, du mener deres penge… total hver sin retning.

Så skriver du at kursen stiger på aktien fordi alt er godt. Nej, men nogle gange bliver ejeren af udlånte penge glade hvis man bare får en chance for at få lidt penge i fremtiden.

PSE er stadig et hul i jorden. Så aktien skal nok komme ned i pris. Men hvis det er så god en forretning, så synes jeg du selv skal købe en ordentlig røvfuld aktier.

Så skriver du at gælden blev stiftet for at udvide Lalandia. Problemet er bare at efter man har solgt de ejendomme man byggede og fået pengene, så er der stadig 1,4 mia i gæld.

Og hvor mange købere tror du der er til et stadion som udlejeren kun kan tjene penge ved at leje ud til en ejer der ingen penge har??

Det er næppe sådan at køberne står i kø for at komme til.

Problemet er så at jo højere pris på stadion, jo mere skal fck betale i leje bagefter.

Tror du fck kan betale 100 mill i leje bagefter om året?? For vi skal nok op på 100 mill hvis de skal have 7-800 mill for det stadion som man vil påstå det er værd.

Så vil du have mange penge nu, eller vil du have en lav leje bagefter????

@philly

Er de aktiver ikke lidt ligesom "fugle på taget"?
Det er vel en værdi de selv har sat, eller hvordan skal det forstås?

Hvem snakker om at diktere vilkårene? Man lejer et lejemål ud fra en aftalt pris, med klart definerede brugsrettigheder. ´Sale and lease back´ er jo helt normalt. Har endnu ikke hørt om en virksomhed der har solgt sine bygninger, og lejet dem tilbage, hvor udlejer samtidig står i døren og bestemmer hvad der skal foregå.

Jeg fik det indtryk, at du mente, at FCK kunne sælge Parken og leje den tilbage på vilkår særligt fordelagtige vilkår, hvilket jeg oversatte til dikterede. Hvis det beror på en misforståelse så beklager jeg.

Jeg er som sådan ikke uenig i, at man vil forsøge at ligge en lejeaftale ind i aftalen. Men hvis jeg var køber af Parken, så kunne FCK få lov til at leje stadion til kampe, men ikke lease Parken som forpagter. Som privat ejer ville jeg ønske at skabe en situation, hvor jeg kunne udnytte stadion, når FCK ikke spillede. Jeg ville selv ønske at hente indtægter fra Speedway, koncerter, landskampe, håndboldslutrunder med videre. Jeg har meget svært ved at se business casen i at købe Parken og så give afkald på de kommercielle rettigheder, der ligger i at udnytte Parken. Så køber man jo bare et stadion, som langsomt bliver forældet, uden man tjener pengene på det. Og så mener jeg ikke, at FCK har meget at forhandle med (jo, de kan lade være at sælge), fordi de er tvunget til at spille i Parken eller at bygge et nyt stadion.

Utilfreds: Du ved intet om økonomi. Det kan jeg da læse ud fra hvad du skriver. Jeg er økonom, så jeg kan nemt se at PSE er i store problemer.

Du har vist endnu nemmere ved at se spøgelser.

@Eskapisten

Jeg ved af gode grunde ikke hvilken type investor PSE forventer at sælge til. Men er det eksempelvis pensionsfonde eller lignende, så vil de nok ikke kaste sig ud i at være event arrangører, hvorfor en aftale omkring forpagtning nok er det mest oplagte. Et Parken forældet? Helt klart, og derfor skal et køb (500m??) jo nok suppleres med investeringer i samme størrelsesorden. Så en investering på 1 mia. med dertil løbende forbedringer og vedligeholdelse samt et afkastkrav på 5-6% kræver selvfølgelig en hvis årlig lejeindtægt. Måske snakker vi 40-50 mio om året, over 30 år. Om PSE så kan skabe overskud med sådan en husleje aner jeg ikke noget om. Kan dog ikke se det skulle op i nærheden af 100m om året, som en anden bruger har skrevet tidligere.

Hvis FCK kan præsentere Parkens regnskab ud fra den interne leje man har betalt for brugen (det er jo ikke "gratis" for FCK at leje sig ind, de betaler til det andet selskab, som måske nok er ejet af samme Holding, men opdelt ved CVR), som værende en overskudsforretning hvorfor skulle en køber så være tilbageholdende over at sikre sig en langvarig lejer? Det giver ingen mening.

De butikker mv. som vi investerer i for derefter at udleje skal da meget gerne have en lejehorisont på minimum 8 år - er det dagligvarebutikker skal vi helst op i omegnen af 12-15 år. Det er en langsigtet gevinst, men gevinsten er der da selvsagt - og ejendommenes friværdi stiger jo sideløbende, særligt når det er langsigtet investering.

At FCK kan leje sig ind til en for dem fordelagtig leje, er jo set i forhold til de penge man får frigivet ved et salg.

Som en nævner (som vist endda kalder sig selv for økonom tihi), så er et scenarie hvor FCK sælger Parken for 800mio, for derefter at betale en leje på 100mio pr. år jo fuldstændig skudt i hovedet. Det vil jo ikke give nogen som helst kapitalstrategisk fordel at få penge ud, som man så låser i samme emne lige med det samme.

En lejeaftale vil selvfølgelig foregå på markedsvilkår, hvor man formentlig går ind og kigger lidt på hvad klubberne betaler rundt omkring i sammenlignelige byer. Uden at kende de aktuelle ejerstrukturer tænker jeg at det er oplagt at kigge mod Brøndby, Malmö, Helsingborg, Göteborg, Hamborg mfl., når leje skal fastsættes.

Derudover vil FCK stille nogle betingelser for kvaliteten af underlaget, som den ny ejer åbenlyst skal forbedre i forhold til hvad FCK selv har formået - Og kan de det, så kan de frit afvikle alle de arrangementer udenfor udlejeperioderne, som de ønsker - og derved tjene de penge som FCK siger farvel til ved salget.

Lejeindtægten fra FCK (over f.eks. 20 år) modsvarer selvfølgelig ikke købsprisen, for så har FCK ingen værdi i salget. Lejen over sagte periode kan meget tænkelig beløbe sig i noget der minder om 50% af købsprisen, og så skal køber selv sikre resten - i form af kontorudleje, arrangementer, koncerter mv. - Og det kan også godt lade sig gøre med den placering.

Efter ophør af lejebetingelserne er de nuværende ejere længe borte, og DA kan der opstå en udfordring med genforhandling af lejebetingelser, hvis lejer og udlejer er uenige i vilkårerne. Dette KAN betyde at FCK må forlade Parken, men hvem skulle leje sig ind til den værdi som FCK hidtil har lagt? Brøndby? Lyngby? AB? B93? I den moderne fodboldverden er det jo ikke utænkeligt at en af disse klubber er storklubber om 20 år og kan udfordre FCK på lejen, men det er de nuværende ejere nok ligeglade med.

Presser Nordea PSE?
Parken omlagde jf. Q3 rapport for 2021 deres realkreditlån fra at være et 10-årigt lån, til at være et 20-årigt lån med renteswaps. Situationen i PSE har ikke ændret sig drastisk siden ovenstående, og derfor er det jo også tæt på umuligt at "Nordea har tvunget PSE til at sælge" - hvis det var tilfældet, var Nordea jo aldrig gået med til at omlægge lånet og fordoble løbetiden på dette, for bare få måneder siden.

Billboards påstand om, at man har "pisset 1,4. mia. væk" fordi man har en gæld på dette beløb i balancen, og at man har "ædt af murstenene" for at købe spillere
Denne påstand er jo helt ude i hampen, og viser mest af alt at brugeren, som kalder sig økonom, måske har taget en 2-årig finansøkonom uden at høre efter, for så at sidde og lege kong gulerod på nettet.

1. Det er korrekt at der er noteret en gæld på 1,4 mia. i langsigtet gæld i balancen - men enhver økonom ved, at hvad der er noteret som passiver i balancen, er også noteret som aktiver, da disse to altid bliver det samme. Hvis der er 1,4 mia. i gæld vil det sige, at der også er 1,4 mia. i aktiver. At man skulle have "pisset 1,4 mia." væk er jo derfor decideret usandt, da der er lige så meget værdi som der er gæld. Gælden ligger bundet i mursten.

2. At man skulle have "ædt af murstenene" for at købe spillere passer heller ikke, da du ikke kan optage langsigtede realkreditlån og købe fodboldspillere for pengene. FCKs spillerkøb er ingenlunde finansieret af lån i en bank (det ville ingen bank nogensinde gå med til), men af bl.a. penge fra europæisk deltagelse igennem rigtig mange år, samt store spillersalg med fortjenester.

3. Det lejeniveau du nævner er jo helt hen i vejret. De omkring 2,5 mia. PSEs ejendomme er vurderet til, er jo ikke stadion alene som udgør den værdi - men hele koncernenes ejendomsportefølje. FCK vil kun skulle betale leje af stadions værdi, og ikke af kontortårnene, eller af Lalandias lokaler. Hvis stadion er f.eks. 800 mi. værd, og invester har et afkastkrav på 5%, så giver det en årlig leje på 40 mio. - altså under halvdelen af hvad du påstår.


Fremtiden?
PSE vil efter alt at dømme have en hvis friværdi på de ejendomme som de forsøger at sælge ift. hvad de er vurderet - et salg ville ingen mening give hvis de gik i 0 (eller minus for den sags skyld).

I det tilfælde ville både PSE og Nordea have større interesse i, at PSE selv beholdte ejendommene, ind til et salg ville kunne tjene sig selv hjem igen. At gælden skulle være et problem for Nordea hænger overhovedet ikke sammen med, at de har omlagt lånet for få måneder siden, og fordoblet løbetiden. Så længe at PSE betaler de afdrag på gælden som der er aftalt, så er gælden absolut intet problem for banken, selv hvis gælden er større end værdien. Det eneste banken er interesseret i, er at de vilkår lånene blev udstedt til bliver overholdt.
Ved et salg kan man betale gælden på ejendommene ud, og derefter stå tilbage med friværdien som man kan investere i PSEs kerneforretninger, som er Lalandia og FCK.


I den mere spekulative afdeling - så er det jo ikke utænkeligt, skulle PSE været interesseret i at finde en medinvestor til FCK som der spekuleres i, at denne medinvestor selv købte stadion, og dermed udlejede stadion til FCK på favorable vilkår.

Et forestående salg af stadion kan være en "ice-breaker" ift. at komme i kontakt med nogle investorer, som helt eller delvist kunne være interesseret i en fodboldklub. Det er ikke utænkeligt.

@Argmnt

Jeg kan kun se et pensionsselskab købe stadion af FCK og indsætte FCK som forpagter, såfremt man enten tager en så stor leje fra FCK, at øvrige indtægter er ligegyldige eller man laver en konstruktion, hvor man får så stor en del af indtægter fra stadion, at det ikke er interessant for FCK at forpagte det. Jeg har svært ved at se fidusen i at lade FCK forpagte det, fordi FCK som forpagter og primær bruger uundgåeligt vil handle efter egne interesser og ikke efter pensionskassens interesser. Og jeg har også svært ved at se, at nogen køber lader Parken stå som et ikke udnyttet aktiv.

En køber skal naturligvis indsætte en forpagter/administration. Hvis jeg var direktør i et pensionsselskab, som købte Parken, så ville jeg udlicitere forpagtningen/administrationen til en virksomhed, som ikke også er primær kunde og sælger i Parken.

2. At man skulle have "ædt af murstenene" for at købe spillere passer heller ikke, da du ikke kan optage langsigtede realkreditlån og købe fodboldspillere for pengene. FCKs spillerkøb er ingenlunde finansieret af lån i en bank (det ville ingen bank nogensinde gå med til), men af bl.a. penge fra europæisk deltagelse igennem rigtig mange år, samt store spillersalg med fortjenester.

Lige præcis. Det er nærmere friværdien der er anvendt til at investere i fodboldspillere - men sikkerheden skal jo ligge i ejendomme ellers kan der ikke tinglyses et realkreditlån.

Derudover vil FCK stille nogle betingelser for kvaliteten af underlaget, som den ny ejer åbenlyst skal forbedre i forhold til hvad FCK selv har formået - Og kan de det, så kan de frit afvikle alle de arrangementer udenfor udlejeperioderne, som de ønsker - og derved tjene de penge som FCK siger farvel til ved salget.

Jeg tror, at FCK vil få meget svært ved at stille betingelser af nogen som helst art, eftersom de reelt ikke har et alternativt stadion på hånden. De kan ikke spille andre steder end i Parken, og det ved en eventuelt køber selvfølgelig også.