Snak

"Jeg tror, at FCK vil få meget svært ved at stille betingelser af nogen som helst art, eftersom de reelt ikke har et alternativt stadion på hånden. De kan ikke spille andre steder end i Parken, og det ved en eventuelt køber selvfølgelig også."

Men så kan de jo lade være med at sælge fx. Der er virkelig mange penge til investering på markedet pt, så det er nok ikke umuligt at man kan stille nogle ret gunstige krav.

@Argmnt

Jeg kan kun se et pensionsselskab købe stadion af FCK og indsætte FCK som forpagter, såfremt man enten tager en så stor leje fra FCK, at øvrige indtægter er ligegyldige eller man laver en konstruktion, hvor man får så stor en del af indtægter fra stadion, at det ikke er interessant for FCK at forpagte det. Jeg har svært ved at se fidusen i at lade FCK forpagte det, fordi FCK som forpagter og primær bruger uundgåeligt vil handle efter egne interesser og ikke efter pensionskassens interesser. Og jeg har også svært ved at se, at nogen køber lader Parken stå som et ikke udnyttet aktiv.

Det er simpelthen noget ævl. Det er meget normalt at en forpagtningsaftale byder den "indlejede" at betale en relativ høj leje som dækker udlejers forretningsmål (eller dækningsgrad, afhængig af hvordan de regnskabsmæssigt gør investeringen op).

FCK vil så være forpligtet at betale en leje, som ligger væsentligt over hvad fodbolddelen alene kan opretholde, hvorved FCK "tvinges" til at forholde sig som "Business as usual". Dvs., at for at skabe en forretning skal der afviklet koncerter i FCK´s eget selskab. Når betalingsbalancen er skabt trækker FCK overskud ud, mens udlejer jo ikke skummer fløden, men derimod stadigvæk "kun" får den garanterede leje. Alternativt med et afkast på 10% af omsætningen efter bundgrænsen er dækket ind. Det sidste er lidt kompliceret, fordi der er stor forskel på omsætning og overskud, men man tager som oftest del af omsætningen når man lejer ud, fordi man ellers åbner en kattelem for at lejer kan geninvestere det "overskud", som man ellers skulle have haft andel i.

Jeg tror, at FCK vil få meget svært ved at stille betingelser af nogen som helst art, eftersom de reelt ikke har et alternativt stadion på hånden. De kan ikke spille andre steder end i Parken, og det ved en eventuelt køber selvfølgelig også.

Ja, men nu er sagen jo bare den, at Parken er på FCK´s hænder, hvorfor en køber kan hoppe og danse ligeså tosset de vil. Indtil FCK er villige til at indgå på de handlede præmisser (og her vil underlaget da åbenlyst være en parameter), så er FCK jo bare den fortsatte ejer. De sælger jo først når de får en aftale af gensidig interesse, og ikke "bare" når overgangssummen bliver tilpas høj.

EDIT:

Hvis jeg var storinvestor (det er jeg desværre ikke helt på den her skala :) ), så ville Parken være et særdeles interessant investeringsobjekt, da der er to meget meget væsentlige nuværende (og formentlig fremtidige) lejere som i dén grad sidder på markedet herhjemme, og dertil har man mulighed for at forpagte til nuværende ejer (afhængig af de interesser der måtte være for dette), eller forpagte til 3. part, som sikrer en øget værdi i koncerter mv.

At Parken skulle være larmende uinteressant for investorer så længe FCK stiller krav om leje, viser ganske enkelt hvor lidt man kender til emnet. Hvis jeg skulle investere i en af Rema 1000 ejendomme, så ville guldscenariet da være at låse en forpagtningsaftale med netop Rema 1000 i eksempelvis 12 år. Nu er det ikke helt samme størrelse, fordi der med en sådan ikke er frihed til at genudleje lokalerne udenfor normal åbningstid, men i tilfældet hvor FCK fuldforpagter Parken, så er principperne det samme. Det er hhv. Rema 1000 og FCK´s opgave at tjene så mange penge, at lejeniveauet kan retfærdiggøres. Ellers må de trække på deres kassekredit. Det er for mig, som investor uvedkommende, medmindre der er risiko for konkurs.

Så skal der nok trækkes udbytte ud af FCK. Ellers har jeg ærlig talt svært ved at se fornuften i et salg af parken. Lalandia ser jeg intet problem i at sælge, andet end hvis det kun er for at ejerne vil trække penge ud af klubben inden de sælger den.

En lejer følger med, selv hvis ejendommen bliver solgt. Den måde dette med al sandsynlighed vil foregå på er, at PSE og FCK aftaler vilkårene og laver en lejekontrakt inden man sælger Parken. Dermed er de aftalte vilkår stadig gældende, selvom der kommer en ny ejer.

Det er simpelthen noget ævl.

Flot indgang. Det er klart fremmende for debatten. Det er muligt, du er uenig, men du bør formulere dig pænere. Uanset, hvor meget du gerne vil trække på din sikkert store erfaring, så er køb/salg af stadion så unik en case, at du ikke kan affeje noget som ævl.

Det er meget normalt at en forpagtningsaftale byder den "indlejede" at betale en relativ høj leje som dækker udlejers forretningsmål (eller dækningsgrad, afhængig af hvordan de regnskabsmæssigt gør investeringen op).

Ja, sikkert. Men det er til gengæld ikke særligt normalt, at en køber, køber et stadion med en forventet enorm fortjeneste til sælger. Det er ikke normalt, at en køber køber et stadion, som taber værdi løbende, fordi det bliver forældet. Imodsætning til andre ejendomsinvisteringer, vil et stadion - som i forvejen er relativt forældet - miste sin værdi, når det bliver ældre, fordi det ikke lever op til standarder - altså ifølge min logik. Derfor vil en køber skulle have sin investering hjem relativt hurtigt hurtigt, og så ser jeg ´forretningsmålene´ være så høje, at det ikke længere er attraktivt for FCK.

Ja, men nu er sagen jo bare den, at Parken er på FCK´s hænder, hvorfor en køber kan hoppe og danse ligeså tosset de vil. Indtil FCK er villige til at indgå på de handlede præmisser (og her vil underlaget da åbenlyst være en parameter), så er FCK jo bare den fortsatte ejer. De sælger jo først når de får en aftale af gensidig interesse, og ikke "bare" når overgangssummen bliver tilpas høj.

Yes. Den naturlig konsekvens bliver, at det bliver svært at sælge stadion, medmindre man sælger det til en køber, som også bliver medejer af FCK eller noget i den stil.

Hvis jeg var storinvestor (det er jeg desværre ikke helt på den her skala :) ), så ville Parken være et særdeles interessant investeringsobjekt, da der er to meget meget væsentlige nuværende (og formentlig fremtidige) lejere som i dén grad sidder på markedet herhjemme, og dertil har man mulighed for at forpagte til nuværende ejer (afhængig af de interesser der måtte være for dette), eller forpagte til 3. part, som sikrer en øget værdi i koncerter mv.

Ja, der er to meget væsentlige nuværende lejere. Netop derfor ville det give mening ikke at lade FCK forpagte stadion men at lade en anden forpagte stadion.

At Parken skulle være larmende uinteressant for investorer så længe FCK stiller krav om leje, viser ganske enkelt hvor lidt man kender til emnet. Hvis jeg skulle investere i en af Rema 1000 ejendomme, så ville guldscenariet da være at låse en forpagtningsaftale med netop Rema 1000 i eksempelvis 12 år.

At du sammenligner med en Rema 1000 fortæller til gengæld mig, at du slet ikke har fanget konteksten i denne handel. Det er helt usammenligneligt at købe et fodboldstadion, hvor sælgeren er tvunget til at spille, og at købe en bygning, hvor en supermarkedkæde kan købe nabobygningen i stedet. Desuden har jeg aldrig anfægtet, at Parken er en interessant investering - tværtimod har jeg påpeget, at DBU burde købe den. Min pointe er, at den ikke er interessant, medmindre man udnytter potentialet i den og lader FCK optræde som lejer på lige vilkår med andre lejere.

En lejer følger med, selv hvis ejendommen bliver solgt. Den måde dette med al sandsynlighed vil foregå på er, at PSE og FCK aftaler vilkårene og laver en lejekontrakt inden man sælger Parken. Dermed er de aftalte vilkår stadig gældende, selvom der kommer en ny ejer.

Er der ikke nogen konkurrenceregler, der fobyder den slags? Og vil det være interessant at købe Parken, hvis man ikke som køber kan definere lejekontrakter?

Flot indgang. Det er klart fremmende for debatten. Det er muligt, du er uenig, men du bør formulere dig pænere.

Det ved jeg nu ikke. Ævl synes jeg faktisk var meget rammende. Jeg kunne have skrevet langt værre ting. Det er ikke en uenighed. Du skriver noget der er forkert. Det kalder jeg så ævl. Det må du så blive sur og fornærmet over hvis du vil, men det ændrer altså ikke noget.

Og nu var det ikke just min indgang. Jeg har skrevet flere indlæg om emnet.

Uanset, hvor meget du gerne vil trække på din sikkert store erfaring, så er køb/salg af stadion så unik en case, at du ikke kan affeje noget som ævl.

Jeg tænker at noget så konkret som erfaring er ret væsentlig - når man vel at mærke har den. Der er altså ikke SÅ stor forskel på at købe et stadion, eller andre ting til underholdningsbranchen, hvor man enten kan forpagte direkte til nuværende ejer eller videre til en 3. part, som så har ansvaret som trådholder i videreudlicitering til flere brugere/lejere.

Og lige præcis den del omkring købet for investeringens skyld og direkte bortforpagtning, har jeg faktisk erfaring med. Jeg har lejere/forpagtere som Shell, Dagrofa, Coop, Nordea Group, Salling Group (og en række større forpagtere der gør min arbejdsplads tilstrækkelig nem at gætte til at jeg ikke ønsker at dele det) i min ejendomsportefølje, udover en lang række boligudlejning. Så jeg kender godt gamet, og ved hvilke aftaler der kan indgås og som kan være relevante. Det unikke i Parken er at der kun er ét nationalstadion, men der findes jo masser af stadions, haller, koncertsale mv. rundt omkring i landet med sammenlignelige muligheder for indtjening.

Ja, sikkert. Men det er til gengæld ikke særligt normalt, at en køber, køber et stadion med en forventet enorm fortjeneste til sælger. Det er ikke normalt, at en køber køber et stadion, som taber værdi løbende, fordi det bliver forældet.

Alt bygværk skal vedligeholdes løbende for ikke at miste værdi. Fordelen i sportsbranchen er at der er så mange sponsorerer der er interesseret i god kvalitet, at det nok skal gå.

Imodsætning til andre ejendomsinvisteringer, vil et stadion - som i forvejen er relativt forældet - miste sin værdi, når det bliver ældre, fordi det ikke lever op til standarder - altså ifølge min logik.

Det er også en fin logik - men det er altså ikke i modsætning til andre ejendomsinvesteringer. De kræver også temmelig mange penge til modernisering medmindre der er tale om boliger, som jo relativt nemt kan holdes med lidt maling og nye fronter på køkkenskabe her og der. Men et tankanlæg, en dagligvarebutik, underholdningsfaciliteter mv. står altså ikke bare og høster penge uden væsentlige ombygninger undervejs. Det er bare vigtigt at man får aftalt hvem de ombygninger primært tilgodeser, således at det ikke kun er ejer der står med aben. Hvis UEFA stiller krav om lysanlæg, så er det en fælles interesse, som gør at investering formentlig vil tilskrives lejen med en vis procentdel. Eller hvis Shell vil forny sin vaskehal, så er det som sådan ikke noget der forhøjer bygningens værdi fordi Shell er den eneste der kan bruge de specifikke komponenter - så er det altså en ejerbetalt ombygning, med en tilskrivning på lejeværdien.

Derfor vil en køber skulle have sin investering hjem relativt hurtigt hurtigt, og så ser jeg ´forretningsmålene´ være så høje, at det ikke længere er attraktivt for FCK.

Der er ingen - INGEN - der køber et nationalstadion som kortsigtet investering. Den kan du altså ligeså godt begrave.

En lejer følger med, selv hvis ejendommen bliver solgt. Den måde dette med al sandsynlighed vil foregå på er, at PSE og FCK aftaler vilkårene og laver en lejekontrakt inden man sælger Parken. Dermed er de aftalte vilkår stadig gældende, selvom der kommer en ny ejer.

Nja, det er ikke sikkert at det er den rette model i dette scenarie. Det fjerner fleksibiliteten, så jeg tænker at man genforhandler lejeaftalen ud fra den allerede nuværende aftale, men at forlænge aftalen, så den er låst i sin nuværende form tror jeg ikke giver værdi for hverken FCK eller potentiel køber.

Der er nok nærmere nogle grundvilkår som er betingelsesløse for aftalen, mens andre er lidt mere touch´n´go. Når jeg laver sådanne aftaler vil jeg for alt i verden have at lejeaftalen er betinget godkendt, og ikke endelig fremsat. Det er juridisk set et helvede at ændre på en igangværende lejekontrakt - det er langt mere fordelagtigt at lade den fortsætte med fleksibel slutdato, og så have en betinget kontrakt underskrevet som grundlag for en forhandling. For så er det bare aftaledokumenterne der skal revideres.